什么是物业保修金？物业保修金是指建设单位按照规定比例向区县（市）住房城乡建设主管部门交存，作为物业保修期内物业质量维修费用保证的资金。

　　《征求意见稿》指出，物业保修金应当实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。同时，鼓励和支持建设单位在取得土地使用权之后向保险机构投保建设工程质量潜在缺陷保险。

　　《征求意见稿》关于物业保修金的交存是这么规定的，建设单位应当在办理竣工验收交付手续前，按照物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向所在地住房城乡建设主管部门所属的物业保修金管理机构交纳物业保修金。

　　非全装修项目的交纳标准，以房产测绘面积载明的总建筑面积为基数，结合建筑总层数（不含地下部分）：六层（含）以下60元/平方米；七层（含）至十一层75元/平方米；十二层（含）以上95元/平方米。

　　值得一提的是，《征求意见稿》特别对全装修项目的交纳标准进行了表述，即“全装修项目按照上述标准增加全装修部分60元/平方米”。

　　关于物业保修金存放，《征求意见稿》指出，物业保修金应当实行公开招标，采取竞争性存放。禁止利用物业保修金从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　例如，屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不低于八年；全装修工程埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不低于八年，其他装修部位的保修期限不得低于两年；供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；围护结构的保温工程为五年；房屋建筑、主体结构工程、基础设施工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限。

　　同时，明确属于全装修合同内容，且纳入浙江省工商行政管理局、浙江省质量技术监督局、浙江省商务厅《关于印发〈浙江省“三包”商品目录（修订）〉的通知》范围的，按整件三包期或部件三包期有关规定执行；还指出，法律法规未明确的，应当按设计文件中规定的合理使用年限；没有明确的，按物业保修金的实际存放年限确定。

　　在物业保修期内发生的质量问题由建设单位承担保修责任，已投保建设工程质量潜在缺陷保险的，应当约定由保险机构承担保修责任。

　　例如，擅自改动房屋结构、设备位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、构筑物以及明显增加荷载的造成结构损伤、构件变形或开裂的；在外墙上凿洞、安装防护栏（防盗罩）造成墙体渗水的，或改变原墙面结构或封闭阳台造成墙体雨水渗漏的；擅自改变屋顶、露台、卫生间、厨房间等防水层造成屋顶和楼顶漏水的等。

　　在保修费用支出方面，物业保修金在物业保修期内，原则上不得动用，日常发生的保修费用应由建设单位另行支出。

　　为保证屋面防水工程和外墙面渗漏的保修费用，原则上每年动用物业保修金不超过物业保修金总额的10%。

　　物业保修金不足时，《征求意见稿》指出，区县（市）住房城乡建设主管部门应当在物业保修金不足初始交存额的二分之一时，向建设单位出具《物业保修金交存通知单》；建设单位应当在收到《物业保修金交存通知单》后的十个工作日内，将需补足金额存入物业保修金专用存款账户。

　　建设单位不按本办法的规定交纳物业保修金的，由区县（市）住房城乡建设主管部门责令限期补交；逾期仍不交纳或补交的，应当依据《浙江省物业管理条例》第五十四条规定，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。

　　也就是说，建设单位不按质量保证书约定履行保修义务或拖延改造保修义务，情节严重的，不但会受到行政处罚，还可能依法纳入失信黑名单，实行联合惩戒。

　　第一条[目的依据]为切实加强物业保修金的规范管理，保障物业正常维修和使用，维护和保障建设单位、物业服务企业和业主的合法权益，根据《建设工程质量管理条例》《宁波市住宅小区物业管理条例》《宁波市人民政府办公厅关于推进新建住宅全装修工作的实施意见(试行)》(甬政办发〔2018〕39号)等国家、省、市有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条[定义]本办法所称的物业保修金，是指建设单位按照规定比例向区县(市)住房城乡建设主管部门交存，作为物业保修期内物业质量维修费用保证的资金。

　　第三条[适用范围]本市行政区域范围内依法新建的多业主物业(包括拆迁安置房)应当按照本办法规定交纳物业保修金。

　　单一业主物业项目在物业保修期内分割为多业主物业项目，应当在办理产权变更登记前，按照规定交纳物业保修金。

　　第五条[建设工程质量潜在缺陷保险]鼓励和支持建设单位在取得土地使用权之后向保险机构投保建设工程质量潜在缺陷保险。建设工程质量潜在缺陷保险实施方案由市住房城乡建设主管部门会同金融、保险监管部门制定并印发实施。

　　鼓励保险机构通过建设工程质量潜在缺陷保险开展施工过程质量管理和物业交付后物业保修金保证期限内建设工程质量潜在缺陷责任理赔保修服务工作，建立健全风险管理控制机制，提高工程质量保障能力。

　　建设单位投保建设工程质量潜在缺陷保险的，建设单位应当向业主提供保单复印件，在房屋交付时一并提供给购房人。

　　第六条[责任分工]市住房城乡建设主管部门是本市行政区域内物业保修金的主管部门，负责根据行业协会申请制定物业保修金互助担保联盟的有关政策规定，开发建设全市统一的物业保修金监管信息平台，适时、动态地向全体业主公布物业保修金使用情况，接受建设单位、业主等有关主体的监督，并会同市财政部门负责本市行政区域内物业保修金的指导和监督管理。

　　各区县(市)住房城乡建设主管部门是辖区内物业保修金的主管部门，会同同级财政部门具体负责辖区内物业保修金的交存、使用、退还和监督管理，具体负责物业保修金的交存、拨付工作。

　　第七条[交存规定]建设单位应当在办理竣工验收交付手续前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例，一次性向所在地住房城乡建设主管部门所属的物业保修金管理机构交纳物业保修金。区县(市)住房城乡建设主管部门应当依托物业专项维修资金管理机构负责物业保修金的日常交存和拨付工作，按物业管理区域为单位设立物业保修金账户。

　　竣工交付使用后、且在保修期内单一业主物业再次分割转让的，应当由首个售房人按距离保修期结束后剩余总月份数折算交纳物业保修金。

　　第八条[简易标准]为简化审批手续，方便操作，非全装修项目以房产测绘面积载明的总建筑面积为基数，结合建筑总层数(不含地下部分)，按照以下标准交纳：

　　第九条[交存程序]建设单位向区县(市)住房城乡建设主管部门交存物业保修金时，应当提交下列资料：

　　采取建设工程质量潜在缺陷保险的，建设单位应当向区县(市)住房城乡建设主管部门提交建设工程质量潜在缺陷保险保单。

　　区县(市)住房城乡建设主管部门应当在受理申请后一个工作日内，出具《物业保修金交存通知单》，告知建设单位交存物业保修金的具体金额和专户账号;建设单位应当在收到《物业保修金交存通知单》后五个工作日内，一次性足额交存物业保修金;物业保修金开户银行应当在收款后，出具收款凭证。

　　建设单位凭《物业保修金交存通知单》和物业保修金开户银行出具的收款凭证，向区县(市)住房城乡建设主管部门申请开具财政部门监制的专用票据。

　　第十条[分期分批开发项目]属于同一物业管理区域，已取得立项、规划、土地、施工等相关许可的分期分批建设物业项目，可以分期交纳，以物业管理区域为单位设立分户，以分期开发区域为单位进行核算。

　　每一期物业保修期结束后，建设单位可以提出申请办理退还手续。分期开发物业项目物业保修金需要补足，但建设单位未按规定补足，其应补足金额和滞纳金可以实行跨项目抵扣。

　　第十一条[免交情形]符合下列情形之一的，经区县(市)住房城乡建设主管部门审核同意，建设单位可免予交纳物业保修金：

　　(一)政府投资建设、管理且产权属于政府所有、独立的公共租赁住宅小区，但公共租赁房不属于独立住宅小区的除外;

　　(二)建设单位已投保工程质量潜在缺陷保险，且符合国家、省地方性法规及本办法有关规定的保修范围、保修责任和保修期限的;

　　第十二条[物业保修金存放]物业保修金应当实行公开招标，采取竞争性存放。物业保修金竞争性存放管理办法由市住房城乡建设主管部门会同市财政部门制定并公布。

　　在保证物业保修金安全和正常使用的前提下，区县(市)住房城乡建设主管部门可以按照国家有关规定将物业保修金转为定期存款。

　　禁止利用物业保修金从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　物业保修金存储期限不得低于八年，自物业集中交付最后一日起计算;物业集中交付后，建设单位出售的商品房物业保修期限按本办法规定执行，但物业保修金存储期限不延长，保修责任和保修范围由建设单位和业主在《商品房销售合同》中另行约定。

　　第十三条[保修期限]建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。正常使用条件下，物业保修期限为：

　　(二)全装修工程埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不低于八年，其他装修部位的保修期限不得低于两年;

　　(五)属于全装修合同内容，且纳入浙江省工商行政管理局、浙江省质量技术监督局、浙江省商务厅《关于印发〈浙江省“三包”商品目录(修订)〉的通知》(浙工商消〔2018〕4号)范围的，按整件三包期或部件三包期有关规定执行;

　　(六)法律法规未明确的，应当按设计文件中规定的合理使用年限;没有明确的，按物业保修金的实际存放年限确定。

　　第十四条[保修责任]在物业保修期内发生的质量问题由建设单位承担保修责任;已投保建设工程质量潜在缺陷保险的，应当约定由保险机构承担保修责任。

　　建设单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业服务保修或具有资质的装饰装修企业保修，但是全装修商品房的物业保修应当自行组织或将整个项目整体委托给具有资质的装饰装修企业，不得将主体结构或全装修部分拆解后分别委托，也不得整体委托给物业服务企业。

　　建设单位委托保修的，应当与委托单位签订的《物业保修委托合同》，明确双方的权利、责任和义务，在房屋交付时一并交付业主;未签订《物业保修委托合同》的，应当由建设单位按照《商品房销售合同》中约定，由建设单位实施保修。

　　第十五条[保修委托]非全装修项目，建设单位委托通过前期物业服务招标投标选聘、但属于同一集团所属的物业服务企业约定履行保修责任的，属于委托保修，应当在与物业服务企业签订《前期物业服务合同》时，明确双方的权利、责任和义务以及保修内容、范围、保修时限、费用支付等方式，但不得设置不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得以此对潜在投标人实行歧视待遇。

　　第十六条[业主使用不当责任]业主有下列不当行为之一或因不当行为衍生引发的质量问题，应当由业主依法承担维修责任：

　　(一)擅自改动房屋结构、设备位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、构筑物以及明显增加荷载的造成结构损伤、构件变形或开裂的;

　　(二)在外墙上凿洞、安装防护栏(防盗罩)造成墙体渗水的，或改变原墙面结构或封闭阳台造成墙体雨水渗漏的;

　　物业项目规划道路红线或者现状道路边线与合法建(构)筑物外缘之间的开放式场地，非业主使用不当和质量问题，由市政设施主管部门负责养护、维修，产权人或者管理人应当提供有关技术基础资料。

　　第十七条[物业服务企业退出后保修责任]合同约定物业服务企业保修。