近日，乳山市人民政府新闻办公室举行新建住宅工程质量保修期调整新闻发布会，市住建局相关负责人解读了有关工作情况，并回答了记者提问。

　　为进一步提升住宅工程品质，结合当前建造技术、施工工艺和材料性能发展实际，省住房城乡建设厅研究起草了《关于调整新建住宅项目质量保修期的指导意见》。

　　工程质量保修期是指工程竣工验收合格后，在一定时间内由承建单位对工程质量负责，为购房者提供免费的维修、更换等服务的期限。保修期由建设单位和施工单位约定，自工程竣工验收合格之日起算。

　　根据《意见》要求，自2022年9月1日起，我市凡新取得国有土地使用权的新建商品住宅和新建城镇保障性安居工程，均应按照《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》要求执行，有效期至2027年8月31日。

　　（三）电气管线、给排水管道、设备安装，隐蔽部分调整为10年，非隐蔽部分调整为5年（原为2年）。

　　其他部位质量保修范围和期限，按现行法规规定执行。保修期限内经维修合格的部位，可由房地产开发（建设）单位和施工单位、房地产开发（建设）单位和产权人分别重新约定保修期限。

　　（一）压实质量保修责任。房地产开发（建设）单位应按住房城乡建设部门提出的建设条件意见进行开发经营活动，质量保修期限、保修范围、保修责任可在施工招标（发包）文件中明示，在《建设工程施工合同》中作出约定，并在《新建商品房买卖合同》和《商品住宅质量保证书》中载明。

　　（二）规范质量保证金管理。关于工程质量保证金的预留比例、期限、使用和返还方式，应严格按照住房城乡建设部、财政部《关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》规定执行。保证金总预留比例不高于工程价款结算总额的3%，最长不超过2年。已经缴纳履约保证金或采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他方式的，不再预留质量保证金。

　　（三）健全激励保障机制。鼓励房地产开发单位结合群众期盼和市场需求，约定更长的商品住宅质量保修期限。对高于本意见规定保修期限的，在鲁班奖、国优工程奖、广厦奖和泰山杯奖等评优活动中，同等条件下优先推荐。鼓励房地产开发（建设）单位引入工程质量潜在缺陷保险，通过市场机制分担风险，拓宽质量保修渠道，进一步提升住宅品质信誉和市场竞争力。

　　（四）强化指导监督服务。指导督促房地产开发（建设）、设计、施工、监理单位将质量保修期限要求落实到项目策划、设计选型、施工验收中。在施工图审查、工程质量监督、竣工验收备案等重点环节监管中，加强对落实本指导意见的过程指导、跟踪检查、监督落实。发现房地产开发（建设）单位未落实本意见规定的，应依法责令改正，已经竣工验收的依法责令重新组织竣工验收。发现房地产开发（建设）、施工单位不履行或无故拖延履行质量保修义务的，应依法责令改正、处理处罚并纳入诚信管理。

　　房屋作为商品的一种，和其他商品一样，作为销售方的开发商需要承担保修义务。根据相关的法律规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

　　(一)如果出现质量问题，在保修期内，应该先找开发商，因为购房者与开发商有着直接的合同关系。开发商作为商品房的生产商和销售商，对商品房质量承担最终责任。开发商与购房者的质量关系通过《商品房购销合同》和《商品房住宅质量保证书》来约束，如果购房者因质量问题要求赔偿损失，应由开发商向购房者赔偿，开发商再根据质量原因依照合同约定追索责任单位赔偿。

　　(二)因商品房质量保修责任发生纠纷的，如开发商不予解决、或对开发商的解决不满意，当事人可以向建设行政主管部门投诉。对于影响房屋结构安全的问题，住户可以直接委托具有法定结构安全鉴定资质的单位对房屋进行鉴定，其鉴定结论可作为民事赔偿的证据。

　　(三)提起仲裁或依法向人民法院起诉。如果上述途径都不能解决，购房者可以根据法律规定和自己的实际情况起诉开发商。

　　如果质量问题已过了保修期，住宅共用部位、共用设施设备可以动用住宅专项维修资金进行维修，具体可查阅《山东省住宅专项维修资金管理办法》，其他部位由购房者自行维修。

　　一是加强工程实体混凝土强度抽检，确保建筑工程主体结构安全。对全市在建工程项目的混凝土结构工程开展全面排查，对主体结构混凝土强度进行抽查、抽测，2023年共抽20余个在建项目，抽检混凝土构件80余个，确保主体结构安全不出问题。严格落实各方主体的质量安全责任，强化建设单位的首要责任和勘察、设计、施工、监理单位的主体责任，严格推行质量终身责任“两书一牌”制度，严把“到岗履职关、材料进场关、过程检验关、竣工验收关”。

　　二是加强消防审验系统宣传，助力项目建设再提速。消防审验工作是建设工程消防安全的源头关，直接关乎到建设工程火灾安全防范保障能力。2023年，通过“母爱乳山”APP发布消防审验宣传小视频的形式，加强公众对建设工程消防设计审查验收工作的了解和认识，提高建设单位对消防设计审查验收工作的重视和配合度，切实保障工程有序推进。2023年共完成消防验收项目10项，备案项目20项，备案抽查数量14项，抽查比例70%。通过“消防审验专家行”活动，组织建设工程消防技术专家到一线、进现场，以服务重大建设项目为核心，通过“专家主动帮、专家查隐患、专家讲要点、专家解难题”四种方式，助力项目早落地、早开工、早投产、早见效。2023年共出动专家25人次，提出整改问题31条，意见建议25条，项目一次性验收通过率得到显著提升。

　　三是提高混凝土企业管理水平，提升预拌混凝土品质。在预拌混凝土企业监管工作中，坚持严把建筑材料质量关，坚持预拌混凝土规范生产。2023年多次对预拌混凝土企业配合比设计、实验室管理、资质保持等情况进行检查，下达整改通知单8份，闭环整改8份，做到有“查”有“改”，加大预拌混凝土原材料抽检力度，共监督抽检砂、石子、水泥等原材料55份，从源头上保障了工程主要材料质量。

　　一是加强施工过程监管，确保主体结构安全，贯彻落实住建部关于压实建设单位工程质量首要责任的通知要求。继续加强对混凝土、钢筋、防水、保温等主要材料及实体质量进行抽查、抽测，对质量责任落实不到位、有严重违法违规行为的建设单位，采用“差别化”监管模式，加大对其建设项目的检查频次和力度，发现存在严重质量安全问题的，坚决责令停工整改。

　　二是不断加强消防工程领域的监督管理工作，细化工作流程，规范、完善我市消防工程建设，汲取兄弟市县及上级部门好的工作方法及经验，同时通过“消防技术资料评比+施工现场观摩”等形式，提升消防施工队伍整体业务水平，为我市消防工程建设工作的正常运转打下坚实基础。

　　三是继续做好乳山市预拌混凝土企业的监督管理工作。加强混凝土质量控制，重点检查混凝土的配合比设计、实验室管理等内容，严把建筑材料质量关，对预拌混凝土生产深度检查，继续推进企业管理提升工作。

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