法治报道淮海经济区讯（张敏）住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

　　近几年，业主与物业服务企业之间各种类型纠纷急剧增加，特别是业主房屋出现非人为因素漏水、渗水，栋楼外墙墙皮脱落等问题时，要求物业服务公司维修遭拒。

　　通常情况下，房屋建设竣工后，开发商向业主交付房屋时会向业主出具《住宅质量保修说明》，保修说明中明确房屋交付以后开发商承担房屋质量责任的范围、保修年限及保修责任。《建设工程质量管理条例》规定，住宅地基基础、主体结构、外墙外保温系统保修年限一般为该工程合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为五年，墙面、顶棚抹灰层脱落保修期限为一年等。如果超过《住宅质量保修说明》维修年限，业主要求开发商承担维修责任，开发商会以已经超过质保期限而拒绝承担，如果是小区公共部分损坏的，业主、物业、开发商又会出现相互扯皮现象。

　　其实，自2008年以后，新开发楼盘向业主交付时，业主们须缴纳住宅专项维修资金，业主未缴纳的，开发商有权拒绝向业主交付房屋。该项资金就是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。当开发商保修期届满，可启动住宅专项维修资金用于维修小区公用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

　　业主缴纳住宅专项维修资金的标准是按照当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%和8%，具体金额由各直辖市、市、县人民政府相关部门根据本地区情形，合理确定并公布。

　　申请住宅维修资金的前提是小区全体业主按照要求缴存了该项资金，在2008年2月《住宅专项维修资金管理办法》未生效实施以前，住宅专项维修资金并非统一缴付，各地做法不一，未缴存住宅专项维修资金的小区，如果对住宅房屋共用部位、公用设施设备进行维修、更新、改造，需要由部分或者全体业主共同承担维修费用。

　　根据规定，可使用住宅维修资金的情形包括住宅共用部分以及住宅共用设施、设备两部分，住宅共用部位一般是指住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施、设备包括电梯、消防设施、绿地、道路、照明、天线、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施、设备的房屋等。只有当住宅房屋共用部位与共用设施设备出现非人为损坏，开发商保修期限届满，业主承担对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造费用时，才能申请使用住宅专项维修资金。

　　第一步首先由物业服务企业提出使用方案，使用方案中明确维修、更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用住宅专项维修基金的情况的处置办法等；

　　第二步业主大会讨论物业服务企业的使用方案，根据民法典规定，使用维修资金的应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　第三步业主大会通过使用方案后，物业服务企业实施使用的方案，并向业主委员会提出支付住宅专项维修基金。

　　第四步业主委员会依据使用方案审核同意，并报政府相关部门备案。未成立业主委员会的，物业服务企业向所在地的市、县人民政府相关部门申请支付维修费用；

　　如果存在危及房屋安全、危及人身、财产安全等紧急情况，需要立即进行维修、更新、改造的，物业服务企业可以直接向业主委员会支付维修费用，或者市、县人民政府相关部门组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

　　业主们只需要通过合法流程正常申请住宅维修资金，对损坏部位进行及时维修、更新，避免繁琐的诉讼程序，享受居住环境带来的安全舒适的体验。如果不能确定维修义务承担主体，业主可以采取法律手段来维权。